A termőföld adásvételével és haszonbérletével kapcsolatos jegyzői feladatok

A földforgalmi törvény a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdonjogának megszerzésére és a haszonélvezeti jog alapítására vonatkozó szabályokat állapítja meg. E törvényben találhatók azok a rendelkezések, amelyek a termőföldre vonatkozó adásvételi és haszonbérleti szerződések megkötését, az elővásárlásra illetve előhaszonbérletre jogosultak körét és a joggyakorlás módját szabályozzák. E szabályok érvényre juttatásában a mezőgazdasági igazgatási szerv mellett a jegyzőnek, mint az adásvételi és haszonbérleti szerződések kifüggesztését végző hatóságnak is vannak feladatai.

A földforgalmi törvény hatálya alá a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tartoznak. Mező- és erdőgazdasági hasz-nosítású földnek minősül a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingat-lan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, le-gelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Földnek minősül fentiek mellett az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. (Ezek a területek olyan egy hektár alatti földrészle-tek, amelyek egy erdőtömbhöz tartoznak). 

A törvény eltérő rendelkezése hiányában földnek minősül a tanya is. A tanya a település külterületén fekvő, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás célját szolgá-ló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tar-tozik, továbbá tanyának minősül az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szereplő földrészlet is.

Ha a földrészleten belül – a tanya kivételével – mező- vagy erdőgazdasági művelési ágban nyilvántartott alrészlet van, az alrészlet területnagyságától függetlenül – a törvény eltérő rendelkezése hiányában – a teljes földrészletre alkalmazni kell a földforgalmi törvény rendelkezéseit. Ettől eltérően, ha a földrészlet a halastóként nyilvántartott alrészlet mellett tar-talmaz az ingatlan-nyilvántartásban a fentiek szerinti művelési ágban nyilvántartott alrészletet is, a földforgalmi törvény csak abban az esetben alkalmazandó a teljes földrészletre ha a fentiek szerinti művelési ágban nyilvántartott alrészlet terület-nagysága meghaladja a halastóként nyilvántartott alrészlet nagyságát.

A mezőgazdasági igazgatási szerv feladatait – a 383/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet alapján – a föld fekvése szerint illetékes földügyi igazgatási feladatkörében eljáró kormányhivatal (azaz a földhivatal) látja el. A földhivatal ellenőrzi a földforgalmi törvényben meghatározott szerzési feltételek, korlátozások és tilalmak betartását, továbbá lefolytatja a föld tulajdonjogának hatósági jóváhagyáshoz kötött megszerzésének és a hatósági jóváhagyáshoz kötött földhasználati szerződések jóváhagyására irányuló eljárást. Ha több kormányhivatal illetékességi területén fekvő föld tekintetében kérik a tulajdonjog illetőleg a földhasználati jogosultság megszerzésének hatósági jóváhagyását, az a kormányhivatal jár el, amelyikhez az eredeti okiratokat benyújtották.
 

Földműves az a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkezik, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve 
–    mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet saját nevében és saját kockázatára folyamatosan Magyarországon folytat, és ebből igazoltan árbevétele származott, vagy az árbevétel azért maradt el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott, vagy 
–    a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végez.

A földforgalmi törvény alapján helyben lakó
a) az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakáshasználatának helye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik, továbbá
b) ha az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgya szőlő művelési ágban nyilvántartott föld, akkor az a hegyközségi tag természetes személy is, aki életvitelszerűen legalább 3 éve annak a hegyközségnek a működési területéhez tartozó borvidéki településen lakik, amely hegyközség működési területén az adásvételi, a csere vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik.

A Kúria az 5/2022. számú jogegységi határozatában megállapította, hogy mivel a „helyben lakó” fogalom nem nyilvántartási állapotot, hanem a megszerezni kívánt földre vonatkozó valós, tartós kapcsolatot jelöl, az életvitelszerű lakáshasználat igazolása nem korlátozódhat a lakcímet igazoló hatósági igazolás (lakcímkártya) vagy a lakcímnyilvántartás adataira. A lakcímkártya ugyanis csupán a bejelentett lakcímet igazolja, ezért az életvitelszerű ottlakás igazolására nem alkalmas, nem tükrözi az elővásárlásra jogosult és a megszerezni kívánt föld közötti tényleges kapcsolatot. A jogegységi határozat szerint a lakáshasználat életvitelszerűségének fennállása a lakcímkártya helyett a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható hitelt érdemlően. 

Mivel a Földforgalmi tv. előírja, hogy az elővásárlásra jogosult az elfogadó nyilatkozatához az elővásárlási jogosultságát igazoló okiratokat is köteles csatolni, a helyben lakás tényéről kiállított hatósági bizonyítványt is csatolnia kell a benyújtott jognyilatkozathoz. Az ügyben eljáró mezőgazdasági igazgatási szerv nem hívhatja fel az elővásárlási jog jogosultját az elmaradt hatósági bizonyítvány benyújtására, továbbá a hatósági bizonyítvány pótlására egy esetleges per során sincs lehetőség. Ezért a hatósági bizonyítvány csatolásának elmulasztását úgy kell tekinteni, mintha az arra jogosult nem gyakorolta volna az elővásárlási jogát. 

Az életvitelszerű lakáshasználat tényének hatósági bizonyítvánnyal történő igazolása azonban nem jelenti azt, hogy a másik fél – a mezőgazdasági igazgatási szerv határozata ellen indult közigazgatási perben vagy az adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló polgári perben – ne tehetné vitássá a hatósági bizonyítványban foglaltakat. A per során a bizonyítási teher annak az oldalán van, akinek érdekében áll annak bizonyítása, hogy az elővásárlási jogát gyakorló személy nem a bejelentett lakcímen él életvitelszerűen. A bíróság az életvitelszerű lakáshasználat tényleges helyének megállapítása érdekében bármely alkalmas bizonyítási eszközt figyelembe vehet.

Helyben lakó szomszéd az, aki
a)    helyben lakó és a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos a jogügylet tárgyát képező földdel, vagy
b)    akinek az életvitelszerű lakáshasználatának helye legalább 3 éve azon a településen van, mely szomszédos a jogügylet tárgyát képező föld fekvése szerinti településsel, és a tulajdonában vagy használatában lévő, a lakóhelye szerinti településen fekvő földje szomszédos a jogügylet tárgyát képező földdel.