Termőföldből átminősített ingatlan átruházása

Fontos, hogy a termőföld átminősítésére mikor került sor.  

Ez azért lényeges információ, mert meghatározza a tulajdonban tartás éveinek függvényében elérhető adómentességet, illetve az átminősítés ténye fontos, mert ha adókötelezettséggel számolni kell(ene), akkor az adóalap számításának módját befolyásolja.

Főszabály szerint ingatlan esetében a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést, okiratot, bírósági határozatot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta.

A szerzési időpont meghatározására – a szerzés további, jelen esetben nem releváns módozatainak, mint például opciós szerződés, függvényében – vonatkozó előírásokat a személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) 60. § (1) bekezdése tartalmazza.

Az ingatlan értékesítését terhelő adó számított összege a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető („ötéves szabály”). A csökkentés mértéke minden ingatlannál, például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek, stb. megegyezik. A számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:

• ha az értékesítésre a szerzés, vagy az azt követő évben kerül sor, akkor a számított jövedelem egésze az adó alapja;
• ha az értékesítés a szerzést követő második évben történik, akkor a számított jövedelem 90 százaléka az adó alapja;
• ha az értékesítés a szerzést követő harmadik évben történik, akkor a számított jövedelem 60 százaléka az adó alapja;
• ha az értékesítés a szerzést követő negyedik évben történik, akkor a számított jövedelem 30 százaléka az adó alapja;
• ha az értékesítés a szerzést követő ötödik vagy ezt követő évben történik, akkor a számított jövedelmet nem terheli adó.

Speciális szabály vonatkozik azonban a termőföldből átminősített ingatlan átruházására.

Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított szokásos hozam.
Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).
A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak, hozzászámítva a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is. Ha a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános szabályok szerint kell megállapítani.
Ellenkező esetben a jövedelmet (adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni:
szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap

Ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás évei után további csökkentésre.

Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni, ha

• a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg;
• az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik;
• az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az ingatlan.

A kérdésben említett magánszemély 20 évvel ezelőtt vásárolta a most értékesített termőföldet. A fenti kritériumok közül az utóbbi kettő valamelyikének – adott esetben akár együttesen – megfelel, így az ingatlan tulajdonban tartásának évei után figyelembe vehető adóalap-csökkentés lehetőségével élhet.